Tato stránka ve stručnosti vysvětluje, jaké daňové dopady má darování i prodej nemovitosti, kdy vzniká povinnost podat oznámení správci daně a kdy se uplatní daň z příjmů. Zaměřuje se na to, jak se pro daňové účely stanovuje hodnota nemovitosti podle zákona o oceňování majetku (rozdíl mezi cenou zjištěnou a obvyklou) a zda je potřeba znalecký posudek, nebo postačí odborný odhad. Součástí je i shrnutí postoje finanční správy a související judikatury.
Ve zkratce
Daruji nebo dostávám nemovitost – budu platit daň?
Častěji ne. V darovací smlouvě nemusí být cena nemovitosti uvedena a odhad není povinnou přílohou pro vkladové řízení na katastru. Od daně z příjmů je obdarovaný (typicky blízká osoba) osvobozen. Pokud však hodnota daru přesahuje 5 mil. Kč, musí tuto skutečnost oznámit správci daně – včetně výše příjmu, takže v úvahu připadá odhad ceny nemovitosti pro tento účel.
Nedaruji, ale prodávám nebo kupuji – budu platit daň?
- Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z ceny) byla zrušena s účinností k 26. září 2020.
- Při prodeji se na vás za určitých podmínek vztahuje daň z příjmů v sazbě 15 % (nad 36násobek průměrné mzdy 23 %), pokud nejde o některou z výjimek osvobození podle zákona o daních z příjmů.
Potřebuji pro finanční úřad znalecký posudek od soudního znalce?
Ne. Zákon o daních z příjmů nestanoví, že by ocenění majetku (určení výše nepeněžního příjmu) muselo provést znalec. Může jej provést kdokoli, musí však být provedeno v souladu se zákonem o oceňování majetku. Osoba, která ocenění provádí, by tak měla mít příslušné odborné znalosti – ocenění tedy může zpracovat i odhadce nemovitostí podle živnostenského zákona.
Jakou cenou se stanovuje reprodukční pořizovací cena, daň z příjmů, daňové odpisy apod.?
Jde o cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky (někdy nazývanou vyhlášková či administrativní), nikoli o cenu obvyklou či tržní hodnotu, od které se může, někdy i výrazně, odchylovat. Proč se liší
Podrobněji
Způsob určení, respektive použití konkrétní ceny nemovitých věcí pro stanovení daně z příjmů, není v právních předpisech jednoznačně definován. Daň z příjmů fyzických (FO) a právnických osob (PO) upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Jeho § 3 odst. 3 uvádí: „Nepeněžní příjem se pro účely daně z příjmů fyzických osob oceňuje a) podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku.“ Tímto předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM), a jeho prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb. (OV). Na ZOM dále přímo odkazuje § 10 odst. 5 ZDP: „U příjmů podle odstavce 1 písm. b) [tj. ostatní příjmy z úplatného převodu nemovité věci] je výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí.“ Podle § 1 odst. 1 ZOM se odkazem na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku k jinému účelu než pro prodej rozumí právě tento zákon.
ZOM upravuje různé způsoby oceňování a žádný z předpisů přímo nedefinuje, kterou cenu pro daň z příjmů použít. Určitý rozpor vzniká z existence dvou nejčastěji užívaných cen – ceny obvyklé (případně tržní hodnoty) a ceny zjištěné. Předpis upravuje i mimořádnou cenu (§ 2 odst. 6), ta však pro tento účel vhodná není. ZOM dále uvádí: „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.“
Obvyklou cenou se podle § 2 odst. 2 ZOM rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku … v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění … Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Podle § 1c odst. 1 OV se spolu s obvyklou cenou nebo tržní hodnotou určí i cena zjištěná.
Podle § 2 odst. 7 ZOM je cena určená podle tohoto zákona jinak než jako obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota cenou zjištěnou. Určuje se způsoby upravenými v ZOM – nákladovým, výnosovým, porovnávacím, oceňováním podle jmenovité, účetní či kurzové hodnoty nebo sjednanou cenou. Jednoznačné použití ceny zjištěné však předpisy neupravují – na rozdíl od již zrušeného zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, kde byl termín „zjištěná cena“ výslovně definován. Současné znění ZDP hovoří pouze o ocenění podle předpisu upravujícího oceňování majetku (předchozí znění přitom u darované věci výslovně uvádělo cenu zjištěnou podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí).
Tento „nedostatek“ lze odstranit pouze výkladem – především Generálního finančního ředitelství (GFŘ) a soudní judikaturou.
Názor Generálního finančního ředitelství
Podle GFŘ se způsoby oceňování stanovené ZOM uplatní i pro účely zvláštních předpisů, mezi které patří i zákon o daních z příjmů. Obvyklá cena se použije jen tehdy, nestanoví-li ZOM jiný způsob oceňování, nebo když jiný předpis odkazuje přímo na ocenění obvyklou cenou. Odkazuje-li předpis (např. ZDP) obecně na předpis upravující oceňování, použije se způsob stanovený ZOM pro konkrétní druh majetku. Pro stavby ZOM v § 4 odst. 1 stanoví nákladový, výnosový nebo porovnávací způsob či jejich kombinaci, podrobnosti upravuje vyhláška, která je každoročně aktualizována s cílem přiblížit zjištěné a sjednané ceny. Pro účely ZDP má být tedy podle GFŘ cena určena podle ZOM a vyhlášky – cenou zjištěnou.
Uvedené je obsaženo i v Pokynu GFŘ-D-59 ze dne 21. 12. 2022 k § 10 odst. 5 ZDP: „Zákon při bezúplatném nabytí věci odkazuje na cenu určenou podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku … Potom podle ust. § 2 odst. 1 oceňovacího zákona se obvyklá cena použije pouze pro takový majetek (např. movité věci), pro který oceňovací zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Pro nemovité věci … však oceňovací zákon stanovuje konkrétní způsoby ocenění. To znamená, že pro vyjmenovaný majetek se přednostně použije ocenění upravené příslušnými ustanoveními oceňovacího zákona, tedy tzv. cenou zjištěnou. … Nelze tedy v těchto případech použít ocenění cenou obvyklou, ale cenou zjištěnou.“
Soudní judikatura
Ke shodnému závěru dospěla i judikatura – ovšem pouze pro ocenění podle § 3 odst. 3 ZDP; u reprodukční pořizovací ceny pro odpisy hmotného majetku podle § 29 odst. 1 písm. d) ZDP se judikatura naopak přiklání k ceně obvyklé či tržní hodnotě. Rozsudky Krajského soudu v Praze ze dne 29. 6. 2021, č. j. 54 Af 39/2018-65, a NSS ze dne 22. 1. 2009, č. j. 1 Afs 147/2008-52, stojí na tom, že cena obvyklá se uplatní pouze tehdy, nestanoví-li zákon o oceňování jinou zvláštní úpravu – použití ceny obvyklé je tedy subsidiární. Jiné způsoby ocenění je nutno použít přednostně u nemovitostí, majetkových práv, cenných papírů a dalšího majetku vyjmenovaného v zákoně. Soudy zároveň zamítly námitky, že by se měla zjišťovat tržní cena s tím, že ocenění podle vyhlášky se má ceně obvyklé blížit – nelze je však s ní ztotožňovat.
Nepeněžní příjem pro účely daně z příjmů fyzických osob se tak oceňuje podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku jako cena zjištěná. Poplatník přitom nemusí výši příjmu dokládat znaleckým posudkem – musí však být vykázána v souladu s oceňovacím předpisem.
Související: Oceňování nemovitostí pro daňové účely · Ocenění na dálku · Co říkají soudy o oceňování