Úvod
V české oceňovací praxi se klienti opakovaně setkávají se situací, kdy jim znalec nebo odhadce předloží výslednou cenu nemovitosti, která se zásadně liší od toho, co považují za „normální“ tržní hodnotu. Příčinou je, že v českém právním prostředí existuje paralelně několik druhů cen a hodnot – a každá slouží jinému účelu a stanovuje se jinými postupy.
Nejčastějším zdrojem nedorozumění je rozdíl mezi cenou zjištěnou („administrativní“, „vyhláškovou“) a cenou obvyklou / tržní hodnotou. Klienti zvyklí na ceny z inzerce (kde navíc mohou být nabídkové ceny výrazně vyšší než ty, za které se nemovitosti skutečně prodají) nebo z vlastní zkušenosti s realitním trhem bývají výsledky administrativního ocenění překvapeni – nebál bych se říci, že někdy až šokováni.
Bude-li shodná nemovitost oceněna cenou zjištěnou a cenou obvyklou, budou se tyto hodnoty obvykle rozcházet, někdy i výrazně. Rozdílná cena zjištěná oproti ceně obvyklé však není chybou znalce či odhadce (!) – jde o typově zcela odlišné hodnoty, které nelze zaměňovat ani porovnávat. Rozhodující je použít „správný“ typ hodnoty podle účelu ocenění.
Pojmy aneb co je co
Cena zjištěná je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a stanovuje se striktním postupem podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Jde o ocenění na netržním principu – hodnota vychází z postupů, tabulek a úpravných koeficientů vyhlášky. Zpracovatel má velmi omezenou možnost vlastního rozhodování. Někdy se jí říká cena vyhlášková, úřední či administrativní, jediný správný zákonný termín je však „cena zjištěná“.
Cena zjištěná se typicky používá pro daňové účely – při stanovení reprodukční pořizovací ceny pro daňové odpisy nebo pro daň z příjmů u bezúplatně nabytých (darovaných či zděděných) nemovitostí. Jejím smyslem je alespoň relativní daňová spravedlnost: aby žádný poplatník nebyl v obdobných případech zvýhodněn ani znevýhodněn.
Cena obvyklá je definována jako cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vždy se určuje porovnáním se skutečně realizovanými prodeji – je nutné použít alespoň 3 realizované (kupní) ceny obdobných prodaných nemovitostí. Tím se liší od tržní hodnoty, pro jejíž stanovení lze vycházet i výhradně z nabídkových cen v inzerci (měla by se používat jen tam, kde kupní ceny srovnatelných nemovitostí nelze zjistit).
Bohužel i v odhadech a znaleckých posudcích bývá výsledná hodnota často označena jako cena obvyklá, přestože si zpracovatel ušetřil práci s dohledáváním realizovaných kupních cen. Taková „cena obvyklá“ nesplňuje zákonné požadavky – jde pouze o tržní hodnotu, jejíž přesnost může být výrazně nižší.
Podstatné je, že na rozdíl od ceny zjištěné jsou cena obvyklá i tržní hodnota stanoveny na tržní bázi a měly by odpovídat cenám v tržním prostředí. Zpracovatel má větší volnost – může aplikovat vlastní analýzy, úvahy a zdůvodnění. Díky tomu (či právě kvůli tomu) zde vždy hraje roli určitá subjektivita, někdy i značná.
Shrnuto: cena zjištěná je „pouze“ administrativní hodnota stanovená podle tabulek, která by se tržní hodnotě v ideálním případě měla blížit, ale kvůli řadě navazujících koeficientů vychází často dost rozdílně – obecně spíše pod tržní úrovní, někdy výrazně. Cena obvyklá a tržní hodnota se naopak stanoví porovnáním s obdobnými prodanými (nebo nabízenými) nemovitostmi a měly by odpovídat trhu.
Zjištění z praxe
Neplatí vždy, každé ocenění je jedinečné, ale často to tak prostě vychází:
- Cena zjištěná je průměrně nižší než cena obvyklá – rozdíl může být i několik desítek procent.
- U bytů ve velkých městech se cena zjištěná může tržní hodnotě blížit, v některých případech ji i převyšovat.
- U bytů obecně platí, že čím menší město či obec, tím víc se cena zjištěná od tržní hodnoty odchyluje – bývá výrazně nižší.
- U zemědělských pozemků bývá rozdíl také výrazný. Nejextrémnější je situace u stavebních pozemků v menších obcích, kde cena zjištěná historicky vycházela i na desetinu tržní hodnoty. S každoročními aktualizacemi se situace zlepšuje, rozdíl ale může být stále propastný.
- U rekreačních nemovitostí v atraktivních lokalitách může nastat opačná situace – cena zjištěná vychází i výš než cena obvyklá.
- U rodinných domů záleží na lokalitě (od ní se odvíjí hodnota pozemků), stáří a stavu, ale zásadní roli hraje obestavěný prostor – u starších větších domů může cena zjištěná vycházet relativně příznivě, u novějších menších domů naopak může být rozdíl výrazný.
Proč nemůže cena zjištěná odpovídat tržní hodnotě
Oceňovací vyhláška vychází z řady zjednodušení a průměrů a výchozí hodnoty se aktualizují obvykle jednou ročně. Cena zjištěná je tedy 1. ledna stejná jako 31. prosince téhož roku a nemůže zohlednit vývoj trhu během roku – což se projevilo zejména v letech rychlého růstu cen. Problematické je i zachycení lokálních a jakýchkoli jiných specifik: u ceny obvyklé je lze projevit vlastním uvážením, u ceny zjištěné jsou mantinely tvrdé.
V prospěch, nebo neprospěch objednatele?
Obvykle je nepříjemné, že cena zjištěná vychází níž než tržní – zejména u bezúplatně nabytých nemovitostí, které se následně prodávají. Základ daně je pak rozdílem kupní ceny a této ceny zjištěné, stanovené navíc k datu nabytí, často i několik let zpětně, což rozdíl dále umocňuje.
Naopak u zdanění neosvobozených darů, kde je výchozí hodnotou pro daň z příjmů přímo cena zjištěná, může být nižší hodnota příjemná. V obou případech jsou ale poplatníci nezřídka překvapeni, že vůbec nějakou daň platit musí – a výsledná hodnota „jakékoli“ výše je pak přijímána negativně.
Najdeme tu i nějaká pozitiva?
Daň z příjmů zde de facto částečně supluje darovací a dědickou daň, které byly k 1. 1. 2014 zrušeny. Pokud se klient pozastaví nad tím, že mu cena zjištěná vychází nízko a daň je vyšší, než čekal, je namístě podívat se na věc i z opačné strany: vůbec existuje možnost ponížit si daňový základ o hodnotu nabytí. Tato možnost tu být nemusela. V řadě jiných zemí se platí dědická či darovací daň z celé hodnoty majetku – a při následném prodeji navíc ještě daň z kapitálového zisku.
Český systém, kde se při prodeji zdaňuje „pouze“ rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou ke dni nabytí (a po uplynutí časového testu se příjem osvobodí úplně), je v tomto srovnání vlastně relativně milosrdný. Nikdo z nás samozřejmě nechce platit zbytečně vysoké daně – považoval jsem ale za důležité upozornit i na tuto skutečnost, která bývá přijímána až příliš automaticky.
Související: Oceňování nemovitostí pro daňové účely · Druhy ocenění nemovitostí