Na této stránce stručně vysvětluji rozdíl a pomohu vám zorientovat se v tom, kdy stačí odhad a kdy už je vhodnější znalecký posudek. Mimo jiné proto, že se pojem znalecký posudek často používá i pro ocenění, která znaleckým posudkem nejsou nebo být nemusí.
Ve zkratce
| Odhad / odborné vyjádření | Znalecký posudek |
|---|---|
| zpracovává odhadce nemovitostí s vázanou živností „Oceňování majetku pro věci nemovité“ (tedy i já) | zpracovává osoba jmenovaná podle zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech |
| forma a struktura mohou být velmi podobné znaleckému posudku, jen bez znalecké doložky a kulatého razítka | ocenění se znaleckou doložkou a „kulatým razítkem“ |
| plně dostačující pro většinu běžných účelů, včetně daňových | typicky se požaduje v řízeních před soudy, v exekučních a insolvenčních řízeních nebo když jej výslovně vyžaduje orgán veřejné moci |
| často rychlejší a levnější | obvykle finančně náročnější, delší čekací lhůta |
Typické označení odhadu: „odhad tržní hodnoty“, „stanovení obvyklé ceny“, „odborné vyjádření o ceně obvyklé“, „stanovení ceny zjištěné“ apod.
Znalecký posudek
Znalecký posudek je forma ocenění zpracovaná soudním znalcem – osobou jmenovanou podle zákona č. 254/2019 Sb. Ve věcech výkonu znalecké činnosti a zápisu do seznamu znalců rozhoduje Ministerstvo spravedlnosti. Výkonem znalecké činnosti se rozumí zejména zpracování a podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení. Soudní znalec disponuje znaleckým kulatým razítkem, proto se znaleckému posudku laicky říká „posudek s kulatým razítkem“. Zákon stanoví i jeho strukturu – ta však bývá podobná i u „neznaleckého“ ocenění; znalecký posudek je navíc doplněn tzv. znaleckou doložkou. Je obecně finančně náročnější.
Znalecký posudek je vyžadován obvykle v těchto případech:
- zadavatelem je orgán veřejné moci – státní orgány (soudy, policie, státní zastupitelství, úřady apod.),
- v některých případech, kdy je zadavatelem samospráva (kraje, obce) – není to však pravidlem a i jako odhadce běžně zpracovávám ocenění pro některé obce, města či další veřejné instituce,
- dražby, exekuční a insolvenční řízení (viz zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád), převod majetku státu či územních samosprávných celků, ale i např. soudní vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů.
Ocenění od odhadce (bez znalecké doložky)
Tržní ocenění vám zpracují mimo jiné i realitní kanceláře. Jde však spíše o formu odborného vyjádření, jehož úroveň bývá výrazně nižší a chybí transparentní zdůvodnění, jak byla hodnota stanovena. Pro ocenění pro daňové účely pak realitní kanceláře kompetentní nejsou, byť se klientům někdy snaží namluvit, že jejich tržní posouzení mohou použít. Často se na mě klienti obracejí se zjištěním, že zbytečně „vyhodili“ peníze za něco, co pro svůj účel nepotřebují – před finančním úřadem takové posouzení neobstojí.
Odhadce je osoba podnikající podle živnostenského zákona v předmětu „Oceňování majetku pro věci nemovité“. Jde o činnost vázanou – nemůže ji vykonávat kdokoli a je podmíněna vzděláním, případně praxí (viz zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon).
Odhadce není oprávněn zpracovávat znalecké posudky. Jeho ocenění se proto nazývají jinak podle účelu (určení ceny obvyklé, odhad tržní hodnoty, stanovení ceny zjištěné, odborné vyjádření o ceně obvyklé apod.). Strukturou jde o obdobné dokumenty jako znalecké posudky, nejsou však opatřeny znaleckou doložkou a znalecký posudek má samozřejmě vyšší váhu.
Odhadce je oprávněn zpracovávat i ocenění pro daňové účely podle zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky. Kvůli vyšší složitosti se jim ale většina odhadců nevěnuje a odkáže vás na soudního znalce. Já se oceněním pro daňové účely věnuji dlouhodobě.
Ocenění od kvalifikovaného odhadce se typicky používá pro:
- zjištění tržní hodnoty nemovitosti pro účel jejího prodeje,
- ověření tržní hodnoty plánované kupované nemovitosti,
- odborné vyjádření o ceně obvyklé pro dědické řízení,
- vypořádání spoluvlastnictví (pokud není řešeno soudním sporem),
- vypořádání společného jmění manželů – SJM (pokud není řešeno soudním sporem),
- stanovení reprodukční pořizovací ceny pro daňové odpisy,
- stanovení věcné hodnoty stavby pro účely pojištění,
- ocenění bezúplatně nabyté nemovitosti cenou zjištěnou pro daň z příjmů (typicky při prodeji darované či zděděné nemovitosti),
- ocenění pro hypoteční účely – zde je však nutné obrátit se na smluvního odhadce dané banky.
Jak pracuji já
- oceňuji v souladu s platnými právními předpisy a oceňovacími vyhláškami,
- používám transparentní postup – je zřejmé, z jakých podkladů a postupů cena vychází,
- výstup strukturuji podobně jako znalecký posudek, aby byl srozumitelný i pro úřady, notáře či další odborníky.
Získáte tak odborný dokument, který ve většině běžných situací plně nahradí znalecký posudek, aniž byste platili víc, než je nutné. Související: Soudní znalec, nebo odhadce? · Druhy ocenění – kdo smí co zpracovat