Přízemí, třetí patro, nebo střešní byt s výhledem? Při koupi bytu řeší patro skoro každý. Jak moc ale umístění v domě skutečně ovlivňuje cenu? Česká data ukazují, že rozdíly existují, jsou však menší, než by člověk čekal – a často víc než o samotném patře rozhoduje výtah, střecha nebo terasa.
V kostce: byt v přízemí nebo v podkroví se v Česku prodává v průměru zhruba o 7–9 % levněji než srovnatelný byt ve středních patrech. Naopak dobře řešený střešní byt s terasou bývá často tím nejdražším v celém domě.
Přízemí: levnější, ale ne o tolik, kolik se čeká
Přízemní byty jsou levnější – to potvrzují všechna dostupná data. Analýza téměř 100 000 prodaných a pronajatých bytů v ČR ukázala, že se byty v přízemí prodávají v průměru asi o 7 % levněji než byty ve vyšších patrech. Stejný rozdíl platí i u nájmů. Podobně vychází i pražská inzerce, kde jsou nejnižší patra nejlevnější skupinou.
Proč je přízemí méně oblíbené, asi nikoho nepřekvapí:
- soukromí – kolemjdoucí vidí do oken, záclony bývají zatažené celý den,
- hluk z ulice, od vchodu a od sousedů nad vámi,
- pocit bezpečí – vyšší obava z vloupání,
- méně světla a horší výhled,
- chlad od podlahy, pokud je pod bytem nevytápěný sklep.
Přízemí ale nemusí být vždy prohra. Byty ve zvýšeném přízemí, kam není z ulice vidět, a hlavně byty s vlastní předzahrádkou v novostavbách často prodávají za ceny srovnatelné s vyššími patry. Pro seniory, rodiny s kočárkem nebo majitele psa je bydlení „u země“ dokonce výhoda. Nejvíce naopak ztrácí přízemí s okny přímo na rušný chodník a byty v suterénu či polosuterénu.
Střední a vyšší patra: o všem rozhoduje výtah
Střední patra (zhruba 2. až 4. nadzemní podlaží) jsou cenovým standardem domu i nejjistější volbou pro budoucí prodej. Mají dost světla a soukromí a zároveň nejsou daleko od vchodu. Makléři se shodují, že nejžádanější bývá třetí patro – a to v domech s výtahem i bez něj.
Co se děje nad nimi, záleží hlavně na výtahu:
- Dům s výtahem – vyšší patro přináší lepší výhled, víc světla a méně hluku z ulice, cena proto mírně roste. Rozdíly mezi jednotlivými patry jsou ale malé a s výškou se dál zmenšují; mezi 4. a 8. patrem panelového domu často žádný rozdíl v ceně není.
- Dům bez výtahu – tady se pravidlo obrací. Každé další patro bez výtahu snižuje cenu, protože nošení nákupu, kočárku nebo nábytku do pátého patra si dobře spočítá každý zájemce. Byt v nejvyšším patře takového domu může být levnější než byt v přízemí.
Poslední patro a podkroví: sleva, nebo prémie?
Největší překvapení přinášejí byty úplně nahoře. Podle českých dat se podkrovní byty prodávají v průměru asi o 9 % levněji než ostatní – tedy dokonce levněji než přízemí. U nájmů jsou byty v nejvyšších patrech v průměru o 12 % levnější.
Důvody jsou praktické:
- riziko zatékání ze střechy a obava z budoucích oprav,
- horko v létě a vyšší náklady na vytápění v zimě, pokud střecha není dobře zateplená,
- šikmé stropy v podkroví, kvůli nimž část plochy nelze plnohodnotně využít.
Podobný jev znají i v zahraničí. Odborné studie z jiných zemí potvrzují, že poslední patro bývá levnější hlavně kvůli vyšším nákladům na teplo a chlad.
Jenže pozor: nahoře je zároveň i nejdražší byt domu. Moderní penthouse s velkou terasou, kvalitní izolací a výhledem na město patří k nejcennějším bytům vůbec. V pražské nabídce vycházejí střešní byty v průměru o zhruba 6 % dráž než byty v nejnižších patrech – s tím, že právě zde je rozptyl cen největší. Poslední patro je tak cenovou loterií: rozhoduje stav střechy, výtah a to, co dostanete navíc.
Nejen patro: co dalšího v domě hraje roli
Dva byty na stejném patře téhož domu se mohou cenou lišit víc než byty ve dvou různých patrech. Kupující totiž platí za celé „místo“ v domě:
- Orientace – byt do klidného dvora nebo se sluncem odpoledne je žádanější než severní byt do rušné ulice.
- Výhled – volný pohled na park, vodu nebo město je hlavním důvodem, proč lidé za vyšší patro připlácejí.
- Sousedé za zdí – byt u výtahové šachty, nad průjezdem, vedle kočárkárny nebo nad restaurací bývá levnější.
- Balkon, terasa, předzahrádka – venkovní prostor dokáže slevu přízemí vymazat a z posledního patra udělat prémiový byt.
- Stav domu – zateplení, nová střecha a funkční výtah mění, jak kupující vnímají horní patra.
Přehled: o kolik se ceny liší
Graf ukazuje, jak se cena bytu obvykle liší podle jeho umístění v porovnání se stejným bytem ve středním patře. Jde o orientační rozpětí – konkrétní dům může vyjít jinak.
Orientační odhad autora na základě uvedených českých dat a praxe oceňování
Co si z toho vzít
Když kupujete:
- U posledního patra se ptejte na stáří a stav střechy a podívejte se do energetického štítku. Rozhodne o tom, jestli kupujete výhodný byt, nebo budoucí starosti.
- U podkroví počítejte s plochou, kterou opravdu využijete – metry pod nízkými šikminami nemají stejnou hodnotu.
- Přízemí může být rozumný kompromis: sleva bývá kolem 7 % a s předzahrádkou ještě menší.
Když prodáváte:
- Srovnávejte cenu s byty ve stejném nebo podobném domě a podobném patře, ne s průměrem celé čtvrti.
- Silné stránky polohy v domě (výhled, terasa, klid do dvora, nová střecha) uveďte v inzerátu – právě za ně kupující připlácejí.
Shrnutí
Patro je při koupi bytu důležité, ale samo o sobě cenu výrazně nemění. V českých podmínkách dělá rozdíl mezi přízemím nebo podkrovím a středním patrem typicky kolem 7–9 %. Mnohem víc rozhoduje, co k patru patří: výtah, stav střechy, výhled a venkovní prostor. Nejjistější volbou zůstávají střední patra, největší výhry i zklamání se skrývají úplně nahoře.
Článek vychází z analýzy téměř 100 000 prodejů a pronájmů bytů v ČR (toplak.cz), z rozboru pražské inzerce (michalcharvat.eu), ze zahraničních odborných studií a z oceňovací praxe autora.