Oceňování nemovitostí pro daňové účely (aktuální k 2026)

Při oceňování nemovitých věcí se v souladu se ZOM a OV nejčastěji používají tři typy hodnot:

Cena obvyklá = hodnota, která by byla dosažena při prodejích stejného/obdobného majetku v obvyklém obchodním styku - tj. za kolik by bylo možné majetek prodat mezi nezávislými osobami v daném místě a čase, bez vlivu mimořádných okolností, určí se porovnáním s využitím min. 3 (kupních) cen realizovaných transakcí (podrobněji viz § 2 odst. 2 ZOM a § 1a OV). Zjednodušeně řečeno cena obvyklá vyjadřuje tržní hodnotu věci v obecně vnímané rovině tohoto pojmu. Pro daňové účely se v níže uvedených případech nepoužívá.

Tržní hodnota = odhadovaná částka, za kterou by se majetek měl zobchodovat na volném trhu mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím (přesněji viz § 2 odst. 4 ZOM a § 1b OV) - jedná se tedy o typově podobnou hodnotu jako cena obvyklá (obě jsou postaveny tržních principech), liší se však postup jejich stanovení (není nutné využití sjednané ceny, tj. lze ji stanovit např. i výhradně na základě nabídkových cen z realitní inzerce). Pro daňové účely se v níže uvedených případech nepoužívá.

Cena zjištěná = administrativně stanovená hodnota vypočtená podle ZOM a ZV, která se používá zejména pro daňové a jiné zákonem určené účely (viz i níže). Nemusí odpovídat tržní hodnotě/ceně obvyklé a v některých případech se od ní i poměrně výrazně může odlišovat. Někdy je též nepřesně nazývána cenou vyhláškovou, je-li v ZDP uvedena cena určená dle ZOM nebo reprodukční pořizovací cena, tak je dle ustáleného výkladu za tyto považována právě cena zjištěná stanovená dle ZOM. Je stanovována postupem dle ZOM/OV a dle hodnot tabulek zde v přílohách obsažených, kde tyto hodnoty jsou vždy v platnosti a neměnné po celý kalendářní rok od 1. 1. do 31. 12. (!). Tato cena vznikla s vidinou zajištění daňové spravedlnosti, tj. že všechny daňové subjekty budou platit stejný typ daně za stejných podmínek ve stejné výši. 

Daňové odpisy se stanoví ze vstupní ceny majetku v souladu především s § ¨26 a § 29 ZDP - vstupní cenou je při úplatném pořízení pořizovací (kupní) cena (odst. a)) bez zahrnutí hodnoty pozemku, v ostatních případech dle odst. d) reprodukční pořizovací cena, která je stejně jako při nabytí majetku bezúplatně (odst. e)) stanovena jako cena určená podle zvláštního právního předpisu ve vazbě na ZOM jako tzv. cena zjištěná (tj. nelze pro tento účel použít cenu obvyklou či tržní hodnotu nemovité věci).

• Započal-li pronájem do 5 let od úplatného nabytí (koupě) nemovitosti - nájem se vždy zdaňuje jako příjem dle § 9 ZOD - při stanovení hodnoty pro účely daňových odpisů se vychází z pořizovací ceny dle kupní smlouvy (kupní ceny) snížené o hodnotu pozemku, který není odpisovaným hmotným majetkem (§ 26 odst. 2 ZDP) – není-li v kupní smlouvě kupní cena rozdělená na stavbu a pozemek, zpracovává se ocenění, v jehož rámci je kupní cena rozdělena na hodnotu stavby (staveb) a pozemku(ů) – obvykle s využitím struktury ceny zjištěné pro stavbu a pozemek podle oceňovacích předpisů a stanovena výsledná hodnota stavby (typicky se jedná při ocenění bytu o ponížení hodnoty spoluvlastnického podílu k pozemku pod bytovým domem, případně k pozemkům dalším).

• Započal-li pronájem po více než 5 letech od úplatného pořízení nemovitosti (příp. do 5 let bezúplatně nabyté nemovitosti dědictvím) - vychází se ze vstupní ceny hmotného majetku - reprodukční pořizovací ceny ve smyslu § 29 odst. 1 písm. d) a e) ZDP, kde se stanovuje tzv. reprodukční pořizovací cena podle oceňovacích předpisů ZOM a prováděcí vyhlášky) jako tzv. cena zjištěná, a to k datu zahájení pronájmu. Jedná se pouze o hodnotu stavby a příslušenství pozemku, bez zahrnutí hodnoty pozemku/pozemků. Typicky je tak v případě bytu stanovena souhrnná hodnota bytu + spoluvlastnického podílu na bytovém domě, není však zahrnována hodnota spoluvlastnického podílu na pozemku. V případě ocenění domů obvykle k domu náleží i další příslušenství nacházející se na pozemku v jednotném funkčním celku s domem (typicky se jedná o vedlejší stavby, zpevněné plochy, oplocení apod. - takovéto vedlejší stavby a venkovní úpravy lze do hodnoty nemovitosti pro daňové odpisy též promítnout).

Napříč zdroji se objevuje informace, že v uvedeném případě je nutné stanovit cenu určenou podle zvláštního právního předpisu o oceňování - uvedená formulace mj. vychází přímo z § 29 odst. 1 písm. e) ZDP - obecně však může působit zavádějíce, jelikož podle ZOM se určuje např. i cena obvyklá, která je zcela rozdílná. Nicméně v souladu s pokyny MF ČR, GFŘ i soudní judikaturou se v tomto případě určuje cena jako právě tzv. cena zjištěná, která je hodnotou de facto administrativní, používanou obvykle právě pro daňové účely (někdy též nepřesně nazývána jako vyhlášková či tabulková cena). Cena zjištěná neodpovídá tržní hodnotě – jedná se o hodnotu "administrativní" používanou převážně pro daňové účely, v případě bytů ve větších městech se hodnota obvykle výrazněji neodchyluje od hodnoty tržní, v případě bytů v menších městech a na vesnicích může být rozptyl výraznější, v případě rodinných domů primárně záleží na obestavěném prostoru stavby. Dále je hodnota devalvována oproti tržní hodnotě tím, že zde není zahrnuta hodnota pozemku či spoluvlastnického podílu k němu.

U nemovitostí nabytých darováním nelze daňové odpisy využít (viz zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů - § 27 odst. j)), tím však není dotčena možnost odpisů jejich technického zhodnocení.

Pokud nebyly splněny osvobozující podmínky (typicky časový test - 10 let držby při nabytí od 1. 1. 2021 nebo další důvody osvobození), zdaňuje se tento příjem z prodeje jako příjem dle § 10 ZDP odst. 1 ze základu daně, kterým je rozdíl mezi prodejní cenou a vstupní cenou. Vstupní cena je v souladu s § 10 odst. 5 ZDP u věci bezúplatně nabyté cenou určenou podle ZOM ke dni nabytí, tj. zde k datu nabytí právních účinků darovací smlouvy nebo usnesení o dědictví. Z uvedeného rozdílu prodejní a vstupní ceny se hradí se daň z příjmu dle § 16 ZDP obvykle ve výši 15 % (základní pásmo), případně 23 % (pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy). Vstupní hodnota je stanovena obdobně jako výše uvedená reprodukční pořizovací cena, tj. jako cena zjištěná stanovená postupem dle oceňovacích předpisů (ZOM a OV), opět v souladu s pokyny MF ČR, GFŘ i soudní judikaturou. Zde se mnohem citelněji projevuje, než v případě výše zmíněných daňových odpisů (a to i přes to, že zde je narozdíl od nich zahrnuta i hodnota předmětných pozemků), že se jedná o hodnotu "administrativní", která často i poměrně výrazně neodpovídá hodnotě tržní, zároveň s ní je však přímo konfrontována, kdy na jedné straně stojí právě zjednodušeně řečeno tržní hodnota v podobě kupní ceny, na straně vstupní však "administrativní" hodnota - lze to nazvat mícháním jablek s hruškami a přináší to v praxi mnoho nepříjemností, kdy obzvláště u některých typů nemovitostí může být tento rozdíl poměrně výrazný (např. u menších rodinných domů na vesnicích/menších městech může být tato hodnota také např. poloviční oproti hodnotě tržní, samostatnou kategorií jsou stavební pozemky na vesnicích a menších městech, kde ta hodnota v minulosti bývala třeba desetinová oproti hodnotě tržní - v současnosti se mi zdá, že se situace respektive nastavení hodnot oceňovacích vyhlášek částečně zlepšuje (zvyšuje), např. na úrovni tržních cen již vychází ceny zjištěné bytů ve větších městech včetně Prahy, nicméně nepříjemností v tomto případě bývá i to, že se často oceňuje i několik let zpět a tedy je hodnota nižší již min. z tohoto důvodu). Při řešení této problematiky s lidmi z finanční zprávy jsem mj. zvěděl, že o tomto rozdílu a často nízkým vyhláškovým cenám zjištěným se pochopitelně obecně ví, nicméně je tím částečně suplována darovací daň, která není v naší platné právní úpravě zavedena. Iracionálnost užití ceny zjištěné je mj. i v tom, že je stanovována dle hodnot tabulek OV, které jsou vždy platné od 1. 1. do 31. 12. příslušného roku - nicméně turbulentní vývoj posledních let ukázal, že v kontextu tržního prostředí se tržní hodnota (cena obvyklá) v průběhu 1 roku dost výrazně měnila.

Fyzická osoba má podle § 38v ZDP povinnost oznámit správci daně každý osvobozený příjem převyšující 5 000 000 Kč. Oznámení musí obsahovat výši příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy příjem vznikl. Výše příjmu je, mj.v souladu s pokynem Generálního finančního ředitelství GFˇŘ - D 59, stanovena jako cena zjištěná určená postupem dle oceňovacích předpisů, tj. nevychází se z hodnoty tržní (ceny obvyklé). Za nutné považuji dodat, že při nesplnění oznamovací povinnosti může být ze strany FÚ poplatníkovi vyměřena pokuta až 15 % z částky neoznámeného příjmu, tj. v plné výši základní sazby daně z příjmu.

Pro daňové účely (odpisy, zdanění darů, určení vstupní ceny při prodeji, plnění oznamovací povinnosti osvobozených příjmů) právní předpisy obecně nevyžadují, aby cenu zjištěnou stanovil výhradně soudní znalec, jak se nezřídka mylně objevuje napříč internetovými stránkami a diskuzemi, rozhodující je, aby byla stanovena postupem v souladu s oceňovacími předpisy (ZOM a OV). Z vyjádření/stanovisek GFŘ a MF ČR i praxe finanční správy vyplývá, že akceptována jsou jak znalecká ocenění, tak i ocenění vypracovaná jinou osobou znalou oceňovacích předpisů, pokud je dodržen postup dle ZOM a oceňovací vyhlášky; formální znalecká doložka ani "kulaté razítko" nejsou pro uznání ceny zjištěné správcem daně nezbytnou podmínkou.​ Obsahově je takové ocenění shodné se znaleckým posudkem ve struktuře a především v části výpočtu ceny zjištěné; rozdíl je v tomto případě "pouze" formální ve statusu znalce.

Dědická a darovací daň v ČR od 1. 1. 2014 neexistují a tedy se tato daň neplatí. Příjmy z darů a dědictví místo toho spadají pod ZDP jako bezúplatné příjmy a nejsou-li osvobozeny, tak je hrazena daň z příjmu, jak bylo uvedeno v textech výše a zjednodušeně řečeno tak částečně de facto tato daň přebírá jejich roli.