Odhad nebo znalecký posudek?

Ne každá situace vyžaduje znalecký posudek se znaleckou doložkou a kulatým razítkem. Ve většině běžných případů plně stačí kvalifikované ocenění od odhadce nemovitostí, které je transparentní, odborné, cenově příznivější a vzhledem k vytížení soudních znalců i rychleji dostupné.

Na této stránce stručně vysvětluji rozdíl a pomohu vám zorientovat se v tom, kdy stačí odhad a kdy už je vhodnější znalecký posudek. Mj. z toho důvodu, že obecně se často používá pojem znalecký posudek i pro ocenění/případy, kdy se vůbec o znalecký posudek nejedná nebo jednat nemusí. 

VE ZKRATCE:

Odhad / Odborné vyjádření

• zpracovává odhadce nemovitostí s vázanou živností "Oceňování majetku pro věci nemovité" (tedy i já)

• forma a struktura mohou být velmi podobné znaleckému posudku, jen bez znalecké doložky a kulatého razítka

• plně dostačující pro většinu běžných účelů, včetně daňových účelů

• často rychlejší a levnější než znalecký posudek

Typické označení:
"odhad tržní hodnoty", "stanovení obvyklé ceny", "odborné vyjádření o ceně obvyklé", "stanovení ceny zjištěné" apod.

Znalecký posudek 

• zpracováván osobou jmenovanou na základě zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech
• ocenění se znaleckou doložkou a "kulatým razítkem"
• obvykle finančně náročnější, delší čekací lhůta na vypracování
• typicky se požaduje v řízeních před soudy, v exekučních a insolvenčních řízeních nebo pokud jej výslovně vyžaduje orgán veřejné moci

PODROBNĚJI:

Znalecký posudek

Znalecký posudek je forma ocenění zpracovaná soudním znalcem. Tím je osoba jmenovaná na základě zákona č. 254/2019 Sb., znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Ve věcech výkonu znalecké činnosti a ve věcech žádostí o zápis do seznamu znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů rozhoduje Ministerstvo spravedlnosti. Dle uvedeného zákona se výkonem znalecké činnosti rozumí provádění znaleckých úkonů, zejména zpracování a podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení, a činnost, která bezprostředně směřuje k podání znaleckého posudku, jeho doplnění nebo vysvětlení. Soudní znalec disponuje znaleckým kulatým razítkem, znalecký posudek je tedy laicky někdy označován jako "posudek s kulatým razítkem". Uvedeným zákonem má také znalecký posudek danou strukturu, ta bývá však často podobná i v případě "neznaleckého" ocenění, pouze v případě znaleckého posudku je však tento posudek doplněn tzv. znaleckou doložkou. Znalecký posudek je obecně finančně náročnější.

Ocenění znaleckým posudkem, tedy vypracování ocenění soudním znalcem, je vyžadováno obvykle v následujících případech:

• zadavatelem je orgán veřejné moci - státní orgány (soudy, policie, státní zastupitelství, úřady apod.)
• v některých případech, kdy zadavatelem je orgán veřejné moci - samosprávy (kraje, obce apod.) - dané není však pravidlem a i jako odhadce běžně zpracovávám ocenění pro některé obce nebo města, případně další veřejné instituce
• typicky se jedná o případy dražeb, exekučních, insolvenčních řízení (viz zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), dále převod majetku ve vlastnictví státu/územně-správních celků, ale i např. soudní vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů

Ocenění od odhadce (posudek bez znalecké doložky/bez "kulatého razítka")

V následující části se věnuji ocenění zpracované kvalifikovaným odhadcem nemovitých věcí v souladu se živnostenským zákonem - např. tržní ocenění Vám zpracují mj. i realitní kanceláře, nicméně zde se bude jednat spíše o formu odborného vyjádření, úroveň takovýchto výstupů je ve většině případů výrazně nižší, chybí transparentní pozadí toho, jak byla výsledná odhadnutá tržní hodnota zpracována, a už vůbec nejsou kompetentní pro zpracování ocenění pro daňové účely, byť se klientům někdy snaží namluvit, že mohou jejich tržní posouzení použít (často se na mne klienti v těchto případech obracejí se zjištěním, že vlastně zbytečně "vyhodili" peníze za něco, co pro jejich účel nepotřebují) - dané před FÚ neuspěje. 

Odhadce je osoba podnikající na základě živnostenského zákona v předmětu podnikání "Oceňování majetku pro věci nemovité". Jedná se o činnost vázánou, tzn. nemůže ji vykonávat kdokoliv a je vázána určitým vzděláním a případně praxí. Konkrétní podmínky dle požadované výše vzdělání, případně let praxe, je vymezeno zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon).

Odhadce není oprávněn zpracovávat znalecké posudky. Vypracovaná ocenění jsou tedy jiného názvu v závislosti na účelu (např. určení ceny obvyklé, odhad tržní hodnoty, tržní ocenění, stanovení ceny zjištěné, odborné vyjádření o ceně obvyklé apod.). Charakterem respektive strukturou se jedná o obdobná vyjádření jako znalecké posudky, nicméně dokumenty nejsou opatřeny znaleckou doložkou a znalecký posudek má samozřejmě vyšší váhu, než ocenění od odhadce dle živnostenského zákona.

Odhadce je oprávněn zpracovávat ocenění pro daňové účely, kde je postupováno v souladu se zákonem o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláškou, nicméně vzhledem k vyšší složitosti zpracování oproti standardním tržním oceněním se této kategorii většina odhadců nevěnuje a odkáže Vás většinou na soudního znalce. Jako jeden z mála odhadců se věnuji i oceněním pro daňové účely. 

Ocenění vypracované kvalifikovaným odhadcem dle živnostenského zákona je možné a typicky používáno v následujících případech:

• zjištění tržní hodnoty nemovitosti pro účel jejího prodeje
• ověření tržní hodnoty nemovitosti plánované kupované nemovitosti
• odborné vyjádření o ceně obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení
• spoluvlastnické vypořádání nemovitého spoluvlastnictví (pokud není řešeno soudním sporem)
• spoluvlastnické vypořádání společného jmění manželů - SJM (pokud není řešeno soudním sporem)
• stanovení reprodukční pořizovací ceny pro účely daňových odpisů
• stanovení věcné hodnoty stavby pro účely jejího pojištění
• ocenění bezplatně nabyté nemovitosti cenou zjištěnou pro účely stanovení daně z příjmů dle zákona o daních z příjmů (tj. typicky při prodeji darované/zděděné nemovitosti, kdy je nutné stanovit hodnotu takto nabytých nemovitostí). 
• ocenění pro hypoteční účely pro bankovní instituci (zde je však nutné se obrátit na smluvního odhadce dané banky - ne každý odhadce spolupracuje s každou bankou respektive zpracovává ocenění pro bankovní (hypoteční) účely)

Jak pracuji já

Při zpracování ocenění:

• oceňuji v souladu s platnými právními předpisy a oceňovacími vyhláškami

• používám transparentní postup – je zřejmé, z jakých podkladů a postupů cena vychází

• výstup strukturuji podobně jako znalecký posudek, aby byl srozumitelný i pro úřady, notáře či další odborníky

Díky tomu získáte odborný dokument, který ve většině běžných situací plně nahradí znalecký posudek, aniž byste platili více, než je nutné.