Proč se liší cena zjištěná od tržní hodnoty?
(aneb proč je tak nízká...?!)
ÚVOD
V české oceňovací praxi se klienti opakovaně setkávají se situací, kdy jim znalec nebo odhadce předloží výslednou cenu nemovitosti, která se zásadně liší od toho, co považují za "normální" tržní hodnotu. Příčinou je skutečnost, že v českém právním prostředí existuje paralelně několik druhů cen a hodnot — a každá z nich slouží jinému účelu a stanovuje se jinými postupy.
Nejčastějším zdrojem nedorozumění je rozdíl mezi cenou zjištěnou ("administrativní/vyhláškovou") a cenou obvyklou / tržní hodnotou. Klienti, kteří jsou zvyklí na tržní hodnoty nemovitostí z inzerce (kde zároveň mohou být nabídkové ceny výrazně vyšší než ty, za které jsou předmětné nemovitosti následně skutečně prodány) nebo z vlastní zkušenosti s realitním trhem, jsou pak překvapeni — nebál bych se říci, že v některých případech až šokováni — výsledky administrativního ocenění.
Bude-li shodná nemovitost oceněna cenou zjištěnou a cenou obvyklou (tržní hodnotou), tak se tyto hodnoty budou obvykle rozcházet, někdy i poměrně výrazně. Rozdílná cena zjištěná oproti úrovni ceny obvyklé (tržní hodnoty) však není chybou znalce/odhadce (!) - jsou to typově zcela odlišné typy hodnot, které nelze vzájemně zaměňovat ani spolu porovnávat. Rozhodující je tak použít "správný" typ hodnoty dle účelu, ke kterému je ocenění prováděno.
POJMY ANEBO CO JE CO
Cena zjištěná je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a je stanovena striktním postupem podle prováděcí oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.. Jedná se o ocenění na netržním principu - hodnota je stanovena na základě postupů, tabulek a úpravných koeficientů dle uvedené oceňovací vyhlášky. Zpracovatel tak má velmi omezenou možnost vlastního rozhodování - striktně je aplikován uvedený postup i výchozí hodnoty. Někdy je též nazývána "vyhlášková, úřední či administrativní cena", jediný správný a v zákoně zakotvený termín je však právě "cena zjištěná".
Cena zjištěná se typicky používá při stanovení hodnoty pro daňové účely (typicky při stanovení reprodukční pořizovací ceny pro daňové odpisy nebo pro stanovení daně z příjmu při ocenění bezúplatně nabytých (tj. darovaných či zděděných) nemovitostí). Jejím účelem je, aby byla zajištěna (alespoň relativní) daňová spravedlnost orámovaná legislativním rámcem stanovení této hodnoty a aby tedy žádný plátce nebyl v obdobných případech oproti ostatním zvýhodněn či znevýhodněn.
Cena obvyklá je definována ve výše uvedeném zákoně o oceňování majetku jako cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tato cena se vždy určuje porovnáním na základě skutečně realizovaných prodejů podobných nemovitostí - tj. je nutné pro její stanovení použít min. 3 realizované = kupní ceny obdobných obchodovaných respektive prodaných nemovitostí. Tím se liší od tzv. tržní hodnoty, pro jejíž stanovení lze vycházet i pouze z výhradně nabídkových cen v realitní inzerci (měla by být používána pouze v případech, kdy nelze pro určení ceny zjistit kupní ceny srovnatelných nemovitostí).
Bohužel i v odhadech i znaleckých posudcích je často výsledná hodnota označena jako cena obvyklá, ale zpracovatel si ušetřil práci s dohledáváním realizovaných prodaných nemovitostí a jejich kupních cen a takto označená cena obvyklá nesplňuje zákonné požadavky pro její stanovení a jedná se tak pouze o hodnotu tržní, jejíž přesnost může být výrazně nižší.
Nicméně důležité je, že na rozdíl od výše uvedené ceny zjištěné jsou cena obvyklá i tržní hodnota stanoveny na tržní bázi a jejich hodnota by tak měla odpovídat kontextu tržního prostředí a cenách zde obvykle dosahovaných. Při postupu stanovení je tak větší volnost zpracovatele při stanovení hodnoty - lze aplikovat vlastní analýzy, úvahy a zdůvodnění - díky nebo právě kvůli tomu zde hraje vždy roli určitá subjektivita při stanovení této hodnoty, v některých případech je i poměrně značná.
Shrnout to lze tak, že zatímco cena zjištěná, je "pouze" jakousi administrativní hodnotou stanovenou dle tabulek, která by se v ideálním případě měla hodnotě tržní blížit, nicméně vzhledem ke způsobu jejího stanovení pomocí řady vzájemně navazujících koeficientů vychází často i dost rozdílně, obecně spíše pod hladinou tržní, někdy i výrazně. Naopak cena obvyklá/tržní hodnota jsou stanoveny na základě porovnání s podobnými obchodovanými (prodanými nebo nabízenými skrze realitními servery) nemovitostmi a tato hodnota by tak měla odpovídat tržnímu prostředí.
ZJIŠTĚNÍ Z PRAXE - neplatí vždy, každé ocenění je jedinečné, ale často to tak prostě vychází...
- Cena zjištěná je průměrně nižší než cena obvyklá (tržní hodnota) - rozdíl může být i několik desítek procent.
- U bytů ve velkých městech se cena zjištěná může blížit hodnotě tržní (ceně obvyklé), v některých případech ji může i převyšovat.
- Naopak u bytů lze obecně říci, že čím menší město/obec, tím se cena zjištěná výrazněji odchyluje od hodnoty tržní, kdy v případě menších měst či obcí bývá cena zjištěná obvykle výrazně nižší než cena obvyklá (tržní hodnota)
- U zemědělských pozemků je tento rozdíl často také poměrně výrazný, ale nejextrémnější je obecně situace u pozemků stavebních, kde jejich hodnota v případě menších obcí vycházela historicky třeba i na desetinu reálné tržní hodnoty, nyní se situaci s každoročními aktualizacemi o něco zlepšila, ale i tak zde může být ten rozdíl až propastný.
- U rekreačních nemovitostí, především v atraktivních lokalitách, naopak může nastat situace opačná a cena zjištěná může vycházet v některých případech i výše, než cena obvyklá (tržní hodnota).
- U rodinných domů záleží jednak na lokalitě, od které se odvíjí hodnota pozemků v jednotném funkčním celku se stavbou domu, důležité je samozřejmě stáří a stav nemovitosti, ale zásadní roli zde dále má obestavěný prostor stavby - tj. u starších větších domů může cena zjištěná vycházet relativně příznivě a naopak i u novějších menších domů může být rozdíl mezi cenou zjištěnou a obvyklou opět i poměrně výrazný.
PROČ NEMŮŽE CENA ZJIŠTĚNÁ ODPOVÍDAT HODNOTĚ TRŽNÍ
Oceňovací vyhláška, tj. rámec pro stanovení ceny zjištěné, vychází z řady zjednodušení a průměrů, kde výchozí hodnoty a případně postupy jsou (obvykle jednou ročně) aktualizovány. Tj. 1. ledna daného roku je cena zjištěná shodná jako 31. prosince tohoto samého roku - tj. v průběhu celého roku se cena zjištěná nemění a nemůže tak zohledňovat vývoj trhu (což se mj. projevilo v posledních letech rychlého růstu cen min. určitých segmentů nemovitostí). Problematické je i zachycení lokálních specifik a obecně jakýchkoliv specifik předmětu ocenění, které lze u ceny obvyklé projevit na základě vlastního uvážení, u ceny zjištěné jsou ty mantinely dost tvrdé a omezující pro výpočet výsledné hodnoty.
V PROSPĚCH NEBO NEPROSPĚCH OBJEDNATELE OCENĚNÍ?
Obvykle je nepříjemné, že cena zjištěná vychází níže než cena obvyklá (tržní hodnota) - tj. především v případech, kdy se jedná o ocenění bezúplatně nabytých nemovitostí (darem, dědictvím), které jsou následně prodávány a hodnota pro daňový základ je určena rozdílem kupní ceny a této odhadní ceny zjištěné (stanovené navíc k datu bezúplatného nabytí - často i několik let zpětně, což tento rozdíl nadále umocňuje).
Naopak např. v případech zdanění neosvobozených darů, kde je výchozí hodnotou pro stanovení daně z příjmu přímo stanovená cena zjištěná (reprodukční pořizovací cena) může být příjemné, že je cena zjištěná nižší, než hodnota tržní.
V obou případech však jsou nezřídka poplatníci překvapeni, že vůbec nějakou daň z příjmu v tomto případě musí odvádět, takže není neobvyklé, že výsledná stanovená hodnota de facto "jakékoliv" výše je přijímána negativně.
NAJDEME ZDE I NĚJAKÁ POZITIVA?
Závěrem považuji za důležité dodat, že daň z příjmů zde částečně de facto supluje darovací či dědickou daň, kterou v naší daňové soustavě momentálně nenajdete (byly zrušeny k 1. 1. 2014 a příslušné situace jsou zčásti od té doby řešeny právě v rámci daně z příjmu jako bezúplatné příjmy). Pokud se klient pozastaví nad tím, že mu cena zjištěná vychází nízko a daňová povinnost je proto vyšší, než čekal, je namístě se na věc podívat i z opačné strany - tj. že vůbec existuje možnost ponížit si daňový základ o hodnotu nabytí. Tato možnost tu být nemusela. V řadě jiných zemí funguje klasická dědická či darovací daň, která se vyměří z celé hodnoty zděděného nebo darovaného majetku — a při následném prodeji se pak navíc platí ještě daň z příjmu z kapitálového zisku. Český systém, kde se při prodeji zdaňuje "pouze" rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou ke dni nabytí (a po uplynutí časového testu se příjem osvobodí úplně), je v tomto srovnání vlastně relativně milosrdný. Klient sice zaplatí vyšší daň z příjmu kvůli nižší ceně zjištěné, ale zároveň neplatil žádnou dědickou ani darovací daň — což je úleva, kterou si mnoho lidí v tu chvíli neuvědomuje. Samozřejmě nikdo z nás nechce platit "zbytečné" a "zbytečně vysoké" daně, nicméně považoval jsem důležité upozornit i na tuto skutečnost, která je obvykle přijímána až příliš automaticky...