Ach ty výměry... aneb používané typy ploch
´´Úvodem - je to občas chaos...
V české praxi nejsou plošné pojmy jako podlahová, užitná či obytná plocha definovány zcela jednotně a jejich význam se liší podle toho, z jakého předpisu nebo metodiky vycházíme. Jinak je vymezuje občanský zákoník a nařízení vlády pro bytové spoluvlastnictví, jinak oceňovací vyhláška a ještě jinak některé technické normy či metodiky bank, případně předpisy evropské. Situaci dále komplikuje realitní trh, kde jednotlivé realitní kanceláře a webové portály používají stejné pojmy často odlišně, takže stejný byt může mít "jinou" podlahovou nebo užitnou plochu jen podle toho, kdo a jak ji spočítal. K údajům výměr v realitní inzerci je tak nutné přistupovat kriticky a řádně si výměry ověřit, především ve smyslu, co vše je do uvedené celkové výměry započteno, protože často není jednoduché do jedné kolonky jednoho čísla (ať již se to dle daného systému nazývá podlahová plocha, užitná plocha či jinak) uvést vypovídající údaj plochy (a nezřídka se lze setkat např. i s tím, že uvedená užitná či pod. plocha je shodná s uvedenou plochou zastavěnou...).
Jak se liší podlahová a užitná plocha bytu / domu
U bytů a rodinných domů český právní řád pracuje primárně s pojmem podlahová plocha, zatímco užitná plocha je spíše technický a tržní termín, který vychází z evropských předpisů a odborné praxe. Do celkového vnímání velikosti bytu nebo domu se dále promítá i plocha příslušenství, například balkon, terasa nebo sklep.
Podlahová plocha se používá zejména při vymezování bytových jednotek, při oceňování podle oceňovací vyhlášky a v právních jednáních (kupní smlouvy, prohlášení vlastníka apod.). Užitná plocha se naopak častěji objevuje v technických podkladech, energetice nebo v některých realitních materiálech, ale není jednotně právně definovaná pro všechny účely, např. oceňovací vyhláška pojem užitná plocha ani nezná.
Vymezení ploch zkráceně
Podlahová plocha - obvykle je takto označována plocha všech podlah v daném objektu. Zahrnuje tedy všechen vnitřní prostor uvnitř obvodových stěn nemovitostí, včetně prostoru zabíraného stěnami, sloupy a dalšími konstrukčními prvky. Typicky je užívána v případě bytů.
Užitná plocha - část podlahové plochy skutečně využívaná respektive využitelná pro bydlení a související účel. Nezahrnuje tedy konstrukční prvky jako stěny, sloupy, výtahové šachty a další prostory, které nejsou přímo využitelné pro funkce spojené s obýváním. Typicky je užívána v případě rodinných domů, setkat se s ní lze v menší míře i u bytů. V podstatě je nejvíce vypovídajícím údajem pro posouzení velikosti bydlení, nicméně záleží, co vše je do ní započítáváno a to je nutné ověřit.
Celková plocha / celková podlahová plocha včetně příslušenství apod. - zahrnuje celkovou podlahovou, případně užitnou, plochu se započtením ploch příslušenství, tj. např. balkónu, terasy, lodžie, sklepa, garáže apod.. Tento pojem je obvykle užíván v realitní inzerci pro poskytnutí základní představy o celkové velikosti předmětné nemovitosti se všemi přidruženými prostory.
Kde jsou jednotlivé pojmy definovány
Podlahová plocha bytu v jednotce
Tento pojem vychází z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které navázalo na dřívější definici podlahové plochy v již zrušeném zákoně o vlastnictví bytů. Podlahová plocha bytu je zde chápána jako půdorysná plocha všech místností bytu včetně plochy všech vnitřních svislých konstrukcí (nosných i nenosných stěn, příček, sloupů, pilířů či komínů). Takto je vymezení podlahové plochy nejčastěji užíváno. Nezapočítává se plocha příslušenství jako terasy, balkóny, sklepy apod..
Dle § 1222 občanského zákoníku stanoví prováděcí právní předpis, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, tj. definice podlahové plochy nebo způsob jejího stanovení zde více rozvedeno není.
Podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. se podlahovou plochou rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). V tomto je zde tedy rozdíl oproti výše uvedené definici dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které zahrnuje i plochy pod svislými konstrukcemi, nicméně mj. s zde dále do podlahové plochy započítávají i např. výměry teras či balkónů vynásobené koeficientem 0,17 nebo sklepních kójí a půd vynásobených koeficientem 0,10, cože není v praxi běžně užíváno respektive je užíváno pouze při oceněních tzv. cenou zjištěnou postupem právě dle oceňovací vyhlášky respektive zákona o oceňování majetku a této prováděcí vyhlášky (tj. v praxi používáno převážně pro daňové účely).
Někdy se lze setkat i se svévolným způsobem započítávání některých ploch zpracovatelem popisů - tj. např. v některých případech jsou např. plochy půd a sklepů započítávány polovinou jejich výměry apod... Nicméně používání takovýchto obdobných nesystematických postupů, byť se mohou zdáti být logické, nelze v praxi doporučit respektive mohou vést pouze ke zmatení adresátů těchto popisů a uvedených údajů.
Užitná plocha budovy / bytu
V českém právu neexistuje jednotná definice užitné plochy pro všechny účely. Odborná praxe vychází zejména z nařízení Komise ES č. 1503/2006, které popisuje užitnou plochu jako plochu měřenou uvnitř vnějších stěn bez konstrukčních prvků, technických prostor a komunikačních ploch. V bytové praxi se tento princip přizpůsobuje konkrétním typům nemovitostí (byt, rodinný dům). Přístupy se liší především v započítávání příslušenství - v některých případech je tak zpracovateli započítáváno, v některých případech je naopak uvedená užitná plocha o příslušenství typu sklepy, půdy, garáže apod. ponížena. Respektive myšleno o příslušenství uvnitř stavby, v některých případech je započítáno i příslušenství vedlejších staveb typů garáže, kůlny, stodoly... nicméně z toho poté vyjde nezřídka užitná plocha relativně nesmyslně vysoká respektive v ní plochy takovýchto prostor výrazně přesahují výměry obytné části a výsledná uvedená hodnota je tak opět de facto nicneříkající (uvedené je obvyklé např. u (bývalých) hospodářských komplexů) - tj. započítávání prostor mimo hlavní obytnou stavbu nelze doporučit a takovéto prostory by spíše měly být samostatně uvedeny.
Příslušenství věci, bytu a domu
Příslušenství obecně upravuje občanský zákoník, který jej chápe jako vedlejší věc téhož vlastníka určenou k trvalému užívání společně s věcí hlavní – v našem případě s bytem nebo rodinným domem. Obecně se o příslušenství nejčastěji hovoří v případě bytů a označují například sklepní kóje, komora na patře, parkovací nebo garážové stání či předzahrádky (tj. co náleží vlastníkovi bytu nebo mu náleží právo výlučného užívání takovýchto prostor, které jsou součástí společných částí budovy) - obvykle jsou vyčísleny samostatně, případně se lze setkat s pojmem celková podlahová plocha, případně celková podlahová plocha včetně příslušenství.
Podlahová/užitná plocha podle oceňovací vyhlášky
Oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. pojem užitná plocha vůbec nezná a pracuje výhradně s pojmem podlahová plocha. Podlahová plocha je zde používána v obecném, stavebně-technickém smyslu, aby bylo možné jednotně oceňovat různé typy staveb.
Pro stavby obecně je podlahová plocha chápána jako plocha půdorysného řezu místností a prostor, které jsou stavebně upraveny k jejich účelovému využití, měřená v úrovni horní plochy podlahy. U bytových a nebytových jednotek se za podlahovou plochu považuje součet ploch všech místností a prostor, které jsou s jednotkou výlučně užívány.
V praxi oceňování bytových jednotek se jako podlahová plocha bytu pro účely oceňovací vyhlášky běžně přebírá podlahová plocha podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Balkony, lodžie, terasy, sklepní kóje či parkovací stání se oceňují odděleně, pomocí koeficientů, které uznávají pouze poměrnou hodnotu těchto ploch oproti "vnitřní" podlahové ploše bytu. V realitních inzerátech se však tato korekce většinou nepoužívá a balkony nebo terasy se spíše uvádějí samostatně v metrech čtverečních bez přepočtu.
U rodinných domů je podlahová plocha pro účely vyhlášky vymezena jako součet vnitřních podlahových ploch místností a prostor stavebně upravených k využití, přičemž přesný postup vychází z výše uvedených předpisů, případně odráží projektovou dokumentaci a technické normy.
Co se do jednotlivých ploch typicky počítá
Podlahová plocha bytu
Do podlahové plochy bytu se zpravidla zahrnují všechny vnitřní místnosti: obytné pokoje, kuchyně, koupelny, WC, vnitřní chodby, komory a šatny. Součástí podlahové plochy je i plocha všech vnitřních svislých konstrukcí v rámci vymezení bytu, tedy například příčky, instalační jádra nebo komíny.
Naopak se sem obvykle nepočítají balkony, lodžie, terasy a střešní terasy, stejně jako sklepní kóje mimo byt, samostatné garáže, venkovní parkovací stání nebo společné prostory domu (schodiště, chodby, kočárkárny, kolárny, sušárny, strojovny). Tyto plochy se buď uvádějí samostatně, nebo oceňují jiným režimem.
Podlahová plocha rodinného domu
U rodinného domu se podlahová plocha chápe jako součet vnitřních podlah všech místností jednotlivých podlaží, měřený uvnitř stěn. Stěny se obvykle nezahrnují, na rozdíl od podlahové plochy bytu v jednotce, kde se vychází z vnitřního líce konstrukcí ohraničujících byt. Započítávání ploch příslušenství je problematické.
Užitná plocha
V technické a tržní praxi se užitná plocha chápe jako součet ploch místností, které skutečně slouží užívání bytu nebo domu – tedy obytných pokojů, kuchyní, jídelen, pracoven, vnitřních chodeb a dalších běžně využívaných prostor. Nezahrnují se konstrukční prvky (stěny, sloupy, komíny), v případě bytů pak společné prostory domu, technické místnosti mimo byt, samostatné garáže a obdobné části, které primárně neslouží pobytu. V řadě výkladů se z užitné plochy vylučují i balkony, lodžie, terasy a různá vedlejší příslušenství (sklepní kóje, kolárny apod.), takže užitná plocha bytu reprezentuje v zásadě "vnitřek bytu" bez doplňkových ploch. U rodinných domů se lze setkat s tím, že některé metodiky do užitné plochy zahrnují i plochy sklepů či teras, pokud jsou trvale a běžně užívány, vždy však záleží na přesné definici respektive pojetí.
Příslušenství bytu a rodinného domu
Občanský zákoník stanoví, že příslušenstvím věci je vedlejší věc téhož vlastníka, která je určena k trvalému užívání společně s věcí hlavní. Příslušenství zpravidla sdílí právní osud hlavní věci, tedy prodává se, pronajímá nebo zatěžuje současně s bytem či domem, pokud není ujednáno jinak.
U bytu tvoří příslušenství zejména sklepní kóje, komory na patře, vyhrazená garážová nebo parkovací stání či část zahrady, které nejsou fyzicky součástí bytu, ale slouží výlučně jeho uživatelům. Tyto prostory se obvykle nepočítají do podlahové plochy bytu, nýbrž se uvádějí samostatně (např. "byt 3+kk, podlahová plocha 75 m² + balkon 5 m² + sklep 3 m²"). Někdy se setkat s termíny celková podlahová plocha nebo celková podlahová plocha včetně příslušenství, kde pak je toto příslušenství do celkové výměry uvedeno.
U rodinného domu je příslušenstvím například samostatná garáž na pozemku, zahradní domek, kůlna, bazén, studna, oplocení nebo další drobné stavby a zařízení, která slouží společně s domem - jejich započítávání do celkové plochy se však různí. V některých případech jsou jako příslušenství uvažovány i prostory vně domu, nicméně takovýto výklad podpořit nelze.